在房地产市场中，公寓和住宅是两种常见的房产类型，它们虽都可用于居住，但在多个方面存在显著差异。
土地性质与产权年限方面，住宅通常建在居住用地上，产权年限一般为 70 年。而公寓用地性质多样，可能是商业用地、综合用地等，产权年限大多为 40 年或 50 年。土地性质不同，后续使用过程中的政策和规定也会有所不同。
购房政策上，住宅受限购政策影响，购房者需满足一定的购房资格条件，如本地户籍、社保缴纳年限等。而公寓一般不限购不限贷，对于没有购房资格或者想进行房产投资的人来说，是一个可选择的方向。
生活成本方面，二者差异明显。住宅的水电费按照民用标准收取，价格相对较低。公寓的水电费多按照商业标准收取，费用较高。而且，住宅大多有燃气入户，方便日常生活烹饪；部分公寓可能没有燃气，使用电磁炉等电器做饭，增加了生活成本。
居住舒适度上，住宅的设计更注重居住功能，楼间距较大，采光和通风条件较好，小区内部配套设施如绿化、休闲设施等也更为完善。公寓一般为高层塔楼，户数较多，居住密度大，楼间距较小，采光和通风可能受到一定影响。并且，公寓的梯户比较高，等待电梯的时间可能较长。
交易税费方面，住宅在满足一定条件下，如满五唯一（房产证满五年且是家庭唯一住房），可以免征个人所得税和增值税。而公寓在交易时，无论年限和是否唯一，都需要缴纳较高的税费，包括个人所得税、增值税、土地增值税等，交易成本较高。
以下是公寓与住宅区别的详细对比表格：
对比项目 公寓 住宅 土地性质与产权年限 商业或综合用地，40 年或 50 年 居住用地，70 年 购房政策 不限购不限贷 受限购政策影响 生活成本 商业水电标准，部分无燃气 民用水电标准，多有燃气入户 居住舒适度 居住密度大，采光通风可能受影响 楼间距大，采光通风好，配套完善 交易税费 交易税费较高 满足条件可免征部分税费本文由 AI 算法生成，仅作参考，不涉投资建议，使用风险自担